Интервью с Александром Лесником, генеральным директором компании Hotel Consulting and Development Group

ИА DAILYSTROY: Александр Леонидович, каковы тенденции в гостиничном бизнесе России?

Показатели, характеризующие объемы развития гостиничного сектора в России пока остаются более низкими, чем в других сегментах коммерческой недвижимости. Гостиницы как объекты коммерческой недвижимости пока проигрывают своим основным конкурентам - торговым, офисным и жилым проектам в борьбе за инвестиции. Причины этого явления известны: для реализации гостиничных проектов требуются большие капиталовложения и более высокие расходы на стадии эксплуатации. Соответственно, сроки окупаемости таких проектов выше, чем офисов, ритейла или жилья. Инвестор должен быть готов к тому, что вложенные средства полностью окупятся не менее чем через 5 лет с начала строительства гостиницы. Вполне естественно, что в условиях экономической действительности последних 10 лет немногие могут себе позволить выводить деньги из оборота на такой срок.

Далее следует отметить, что говорить активно о гостиничном бизнесе у нас в стране начали только в последние лет пять. И это больше связано с тем, что другие, более конкурентные, сферы коммерческой недвижимости постепенно достигают своего потолка. С теоретической точки зрения, наиболее прибыльными до сих пор считается жилая, офисная и торговая недвижимость: жилая окупается на стадии фундамента, торгово-офисная в районе трех-пяти лет, хотя сейчас это уже не совсем так. С одной стороны, это тормозило гостиничные проекты. С другой - до сих пор этот бизнес остается довольно непрозрачным. И большинству инвесторов до сих пор непонятно, какие там показатели деловой активности, что и как внутри него крутится. Несмотря на обилие компаний, провозглашающих себя гостиничными консультантами, квалифицированных специалистов довольно мало. Даже в Москве их можно посчитать по пальцам. Могу смело утверждать, что 90% экспертов, позиционирующих себя как гостиничные консультанты, знают гостиничный бизнес только понаслышке. Большинство из них ни разу не были не только на строительной площадке, но и даже просто в бэк-офисе гостиницы.

Отечественный гостиничный сегмент в целом стремится повторить классическую схему, по которой развиваются все направления коммерческой недвижимости: создание концепции бизнеса, привлечение средств, строительство, эксплуатация. В российском гостиничном секторе эта схема еще только складывается, что, с одной стороны, обескураживает часть инвесторов, привыкших к большей определенности, а с другой - наличие незаполненных ниш предоставляет широкие возможности для развития. В среднем рост гостиничного сектора по стране находится на отметке 10-15%. По разным оценкам совокупный объем гостиничного рынка России составляет около 20 млн. м2 площадей, из которых современным требованиям соответствует не более 20-25%, все остальное требует комплексной реконструкции или замены. Не правда ли, широкое поле для деловой инициативы.

Гостиничный бизнес, несмотря на то, что в мировой практике он считается одним из наиболее капиталоемких и рискованных видов деятельности, привлекает внимание крупных инвесторов по целому ряду причин. Во-первых, гостиницы – это объект коммерческой недвижимости, имеющий в перспективе более высокую ставку капитализации. Во-вторых, доходы от эксплуатации гостиниц могут в несколько раз превосходить аналогичные показатели по другим секторам коммерческой недвижимости. В-третьих, комплексный характер гостиничных услуг и широкий диапазон сопутствующих бизнесов позволяют гибко управлять доходами.

ИА DAILYSTROY: Но ваша компания существует уже около 10 лет. И если активно гостиничный бизнес начал проявлять себя всего пять лет назад, то вам приходилось начинать все с нуля?

После перестройки началась реструктуризация в различных областях бизнеса, в том числе и в гостиничном. В Москве после развала системы управления гостиницами этой задачей занималось ГАО "Москва". В то же время, в 1996-97гг. была создана и наша компания, тогда в форме ассоциации гостиничного, туристского и ресторанного бизнеса. Тогда мы больше занимались методической поддержкой перестройки отрасли на рыночные отношения. Основным фокусом того времени было изучение и адаптация западного опыта, моделей и механизмов девелопмента и управления гостиницами к отечественной действительности. Кстати, на основе этого синтеза был написан первый и пока единственный российский учебник по организации и управлению гостиничным бизнесом. Надо отдать должное, что часто заказчиком таких работ было правительство Москвы. Когда теоретическая стадия была пройдена, мы преломили свои устремления в практическую плоскость. Вот таким эволюционным путем мы вышли на гостиничный консалтинг и девелопмент.

ИА DAILYSTROY: Какому классу отелей гостиничные инвесторы отдают предпочтение и почему?

- Большинство инициаторов гостиничных проектов хотят строить четырех- и пятизвездочные отели. При этом часто для них неважно, где гостиница будет строиться: в столице или в провинциальном городе. На обывательском уровне бытует мнение, что цена трехзвездочного номера крутится около 100 долл. отметки, пятизвездочного – 500 долл. И многие по этому критерию судят о выгоде. Понятно, что валовые поступления от пятизвездочного отеля пока в разы отличаются от трехзвездочного. Поэтому очевиден интерес к более высокому сегменту рынка. Другой вопрос, где его строить? На периферии города нет смысла, потому что на него не будет спроса. Аналогичная ситуация и в провинции, где максимум бывает 20 командировочных в месяц.

За последние 2-3 года повысился спрос на отели три-четыре звезды, или нечто среднее между ними – три плюс. В международной практике этого понятия нет, но у нас этот сегмент становится достаточно популярным. Формально этот отель позиционируется как три звезды, однако там есть услуги, которые считаются сверхнормативными. Например, фитнес-центр, бассейн и т.п. За счет этого услуги отеля уже дороже и более востребованны.

ИА DAILYSTROY: Тем не менее, в столице наблюдается острый дефицит отелей три звезды, а также бюджетных гостиниц. Есть ли выход из сложившейся ситуации?

После вывода с московского рынка ряда крупных гостиниц, не замещенных адекватной альтернативой, возникновение такого дефицита являлось вполне очевидным. И несмотря на громадье планов и программ чиновников, ситуация пока не меняется. Не надо быть большим специалистом, чтобы понять, что при той стоимости земли (вернее, права на ее аренду) плюс при разного рода социальных нагрузках, которые на данный момент существуют, в центре нет смысла строить техзвездочный отель, потому что он не будет окупаться бесконечно. С другой стороны, эта ниша свободна, и на нее есть спрос. Но пока наши инвесторы не привыкли работать с так называемыми "длинными деньгами". Это видно и по политике банков. Как только окупаемость проекта зашкаливает за 5 лет, банковское сообщество начинает относиться к нему настороженно. Не говоря уже о той процентной ставке, которую предлагает банк. Сейчас она снизилась до 11%, но это все равно для большинства инвесторов экономически невыгодно. А пока существующий спрос на услуги размещения среднего уровня успешно замещается частным сектором.

По поводу бюджетных гостиниц есть решение. Власти города, наконец, обратили внимание на ведомственные общежития. И выступили с инициативой переделать их под бюджетные средства размещения. По-моему, это выход из сложившейся ситуации. И потом, скоро город придет к тому, что строить торгово-офисную недвижимость в пределах Садового кольца бесконечно нельзя (кстати, уже объявлено об ограничении офисного строительства в ЦАО). В любом случае, наступит предел платежеспособного спроса, а также другие ограничивающие факторы, типа бесконечных пробок. И тогда инвесторы придут в гостиничный бизнес. В центре города – дефицит территории, поэтому выходить придется на периферию. А там, как мы уже говорили, нет смысла строить пятизвездочные отели. Наверняка будут строить три звезды. Если там посчитать доходность, то рентабельность тех же офисов приблизилась к рентабельности гостиниц.

ИА DAILYSTROY: То есть ожидается скорый приход инвесторов в гостиничный бизнес. Но строить гостиницу и строить офисы или торговые площади – разные вещи. Каким должен быть идеальный инвестор в этом секторе?

Идеальный инвестор – тот, с которым мы говорим на одном языке, что не всегда удается. Многие инвесторы, получившие положительный опыт капиталовложений в жилье или офисы, мыслят категориями квадратного метра. К примеру, построив офисную или торговую коробку и переложив ее дальнейшую отделку на плечи заинтересованных арендаторов, инвестору остается только исправно собирать арендную плату. А в гостиничном бизнесе нужно мыслить категориями гостиничного номера, потому что мы продаем не квадратный метр, а номер, который к тому же надо отделать, оснастить и ежедневно поддерживать с помощью квалифицированного персонала в работоспособном состоянии. Второе, когда инвестор понимает, что лучше заплатить на начальном этапе за консалтинг, чем потом потерять кучу денег на собственных просчетах и ошибках. Последнее часто проходит, когда "деньги народные", а когда свои, тут многие задумываются. Третье, когда инвестор осознает, что получить грамотную концепцию бизнеса на десятки млн. долл. нельзя за "три копейки". И если ему поступает такое предложение, то надо насторожиться. В этом контексте я рекомендую инвесторам при выборе обращать внимание на срок жизни консультанта, его репутацию в отрасли и количество выполненных проектов.

ИА DAILYSTROY: Москва имеет свою специфику, эксперты утверждают, что программа по строительству гостиниц реализовывалась не достаточно успешно из-за нехватки территории. По вашему мнению, как можно решить эту проблему?

За последние два года Правительством Москвы найдено оптимальное решение – строительство многофункциональных комплексов. В частности, если участок интересный, если там нормальные транспортные и клиентские потоки, то инвестору рекомендуют включать в такой проект гостиничную составляющую. В данном случае учитываются интересы города – появляется дополнительное количество гостиничных мест, и в то же время, интересы инвестора – строятся, к примеру, торгово-офисные площади. На сегодня многофункциональный формат востребован больше всего. Конечно, и у него есть свои большие минусы. Тем не менее, пока это устраивает обе стороны.

ИА DAILYSTROY: Насколько привлекательна Россия для иностранных инвесторов и операторов?

Для иностранных инвесторов наша страна пока не является меккой гостиничных капиталовложений. Хотя об этом очень много разговоров в СМИ, такой-то известный бренд строит гостиницу там-то, другой - там-то. Кроме нескольких гостиничных объектов в Санкт-Петербурге и Москве, в Россию пока не вложено ни копейки. Все гостиничные проекты последнего времени возводятся на средства отечественных инвесторов. Гораздо лучше обстоят дела с иностранными операторами. Пока для них в России "зеленый свет", и очень льготные условия договорных отношений. Можно даже сказать, что на них существует мода, правда, следование ей быстро заканчивается после элементарных экономических просчетов.

ИА DAILYSTROY: Одна из главных тем сегодня – это Олимпиада-2014. В Сочи идет активное строительство, в том числе и гостиниц. Повысилась и активность гостиничных операторов. Ответственность на всех лежит двойная, как, по-вашему, справятся?

Сочи - достаточно проблемный регион с точки зрения сезонности спроса. Тем не менее, сегодня в нем, как и в других крупных мегаполисах, реализуется так называемый столичный сценарий девелопмента коммерческой недвижимости. Выходит пул крупных девелоперов и начинают в первую очередь раскручивать жилую и торговую составляющие, подкрепляя все это массированными рекламными акциями. Естественно, цены бешено взлетают. Плюс бессистемность: сейчас в Сочи понастроили столько жилья, а город имеет сезонную специфику, зимой – это мертвый город. Многие заявления звучали в прессе, что есть концепция развития города, но пока на деле этого не наблюдается. Пока все развитие идет за счет политики и конъюнктуры. Та же Красная поляна - пока это большой политический проект. Хотя, если там действительно будет сделано то, что заявлено, это будет соответствовать стандартам горнолыжного курорта высокого класса. Но пока инфраструктура самой поляны находится в зачаточном состоянии. Но к Олимпиаде это все сделать реально. Основные составляющие для этого есть.

ИА DAILYSTROY: Прогнозы развития рынка в целом. Какое направление в гостиничном бизнесе самое перспективное?

Как я уже говорил, в ближайшее время больше будет развиваться формат многофункциональных комплексов. Во всяком случае, пока конъюнктура других секторов недвижимости не изменится. Хотя, если говорить о региональном номерном фонде, то его моральный и физический износ составляет более 60%. Эту проблему надо решить либо административным, либо инвестиционным ресурсом, либо их синтезом, как это делается в Москве. В этом контексте некоторые регионы, в частности, юг и Сибирь, развиваются достаточно активно.

По нашим исследованиям, конъюнктура рынка коммерческой недвижимости меняется. С каждым годом инвесторов, которые созрели для гостиничных проектов, становится больше. Они понимают, что за этим сегментом будущее, и хотели бы закрепиться на нем. Даже если чисто математически посчитать, то капитализация и срок жизни гостиничного объекта выше, чем торгового или офисного. Поэтому уже сегодня наиболее продвинутые инвесторы рассматривают гостиницы как объекты стратегических капиталовложений.

Можно предположить, что при продолжении периода стабильного функционирования экономики России сегмент рынка гостиничной недвижимости ожидает 3-4-кратный рост, т.е. своего рода гостиничный бум. С одной стороны, этому способствует поступательное развитие экономики и сырьевого сектора, которое обеспечивает наличие свободных денег, а с другой - есть огромный потенциальный рынок, в формирование которого эти средства можно было бы вложить.