Доходное место: Гостиницы идут ва-банк

Гостиничный сектор долгое время оставался в тени более востребованных офисного и торгового секторов коммерческой недвижимости. Инвесторов и девелоперов останавливали достаточно длительная окупаемость проектов (от семи лет) и незнание специфики гостиничного бизнеса. Между тем долгожданный прорыв на российском рынке гостиниц совершен - заключена самая весомая сделка. Это значит, что время инвестиций в гостиницы настало.
24июля 2006 г. Merrill Lynch Capital Markets Bank и Aareal Bank заключили сделку по рефинансированию строящейся в Москве гостиницы Ritz-Carlton на сумму 160 млн евро. Отдел привлечения инвестиций компании Jones Lang LaSalle представлял интересы девелопера проекта - компании Capital Partners. "Сделка по рефинансированию Ritz-Carlton - крупнейшая сделка по рефинансированию как для столичного гостиничного рынка, так и для рынка коммерческой недвижимости Москвы в целом по привлечению западного рефинансирования, - отметил заместитель директора, руководитель отдела привлечения инвестиций и корпоративного финансирования компании Jones Lang LaSalle Джеймс Корриган, - и одновременно дебют компании Merrill Lynch Real Estate Lending, кредитующей под залог недвижимости. Эта сделка позволила Merrill Lynch выйти на российский рынок с наименьшим риском".
Гостиница Ritz-Carlton, открытие которой запланировано на IV квартал 2006 г., возводится на месте бывшей гостиницы "Интурист" в начале Тверской улицы. В отеле класса "пять звезд плюс" будет 334 номера, включая 23 люкса. Ожидается, что в Ritz-Carlton будут самые большие в столице гостиничные номера (от 42 до 237 кв. м), кроме того, в гостинице будет зал для приемов площадью 650 кв. м, конференц-залы, бутики, фитнес-клуб, SPA, рестораны, бар на крыше.
По мнению Корригана, кредит нисколько не повлиял на прогресс строительства Ritz-Carlton. "Однако рефинансирование позволило девелоперам получить доступ к более привлекательным заемным средствам", - утверждает он.
"Начавшийся в гостиничном секторе инвестиционный бум объясняется исключительно высокой прибыльностью гостиничного бизнеса, - считает генеральный директор компании "Сити-Отель" Дамир Кафтаранов. - В первом полугодии 2006 г. 5-звездочные гостиницы Москвы по доходности опередили отели европейских городов, хотя гостиничный сектор начал развиваться позднее, чем офисная или торговая недвижимость. Сегодня среднегодовая заполняемость гостиниц 1-го класса приближается к максимальным показателям европейских отелей - 60-70%".

Москва и Стамбул: впереди Европы
"Гостиничный рынок Москвы второй год подряд идет на рекорды, - сообщает в ежегодном исследовании компания HVS International, European Hotel Valuation Index. - Средняя стоимость номера возросла в минувшем году почти на 35%, на 30% возросла доходность номеров (revPAR) в московских отелях".
Данные исследования HVS International основываются на гостиничном рынке 28 европейских городов. После трехлетнего периода спада стоимость номеров в евро последовательно растет уже второй год подряд.
Минувший год можно считать в некоторой степени переломным, так как Москва, на протяжении четырех лет демонстрировавшая самые высокие темпы роста цен на гостиничном рынке, уступила лидерство Стамбулу. Столица Турции практически удвоила темпы роста по сравнению с 2004 г. - в 2005 г. показатель составил 32% в сравнении с 17% в 2004 г. В прошлом году заполняемость стамбульских отелей возросла на 10%, а стоимость номеров - на 25%.
"В минувшем году значительно улучшилась ситуация на гостиничном рынке Турции. По официальным данным, турпоток в страну увеличился на 20%, - говорится в исследовании HotelBenchmark Survey, выполненном консалтинговой компанией Deloitte. - В немалой степени этому способствовал тот факт, что прошлым летом через Стамбул впервые прошла трасса всемирно известной автогонки "Формула-1". Кроме того, по данным HVS International, в Турции опережающими темпами развивается деловой туризм. В 2005 г. количество делегатов конференций, симпозиумов и семинаров, посетивших Стамбул, возросло в сравнении с 2004 г. на 156%. Наращивание Стамбулом выставочно-конференционных мощностей (в столице Турции уже действует три крупных выставочных комплекса и строится еще два) и перешедшие в активную фазу переговоры о вступлении Турции в ЕС позволяют надеяться, что перспективы развития делового туризма в стране самые что ни на есть оптимистичные.
Как и в Москве, в Стамбуле мечтают открыть как можно больше роскошных отелей. Крупнейшие в столице Турции проекты будущего - отель емкостью 300 номеров в 50-этажном небоскребе Diamonds in Istanbul ("Алмазы Стамбула") и комплекс из двух высотных башен Dubai Towers, Istanbul, в состав которого войдет отель класса de luxe, - увидят свет в 2008 г. Последний проект представляет собой многофункциональный комплекс, ориентировочный размер инвестиций в который составит 420 млн евро.

В погоне за доходностью
По данным HotelBenchmark Survey, наихудший в Европе рост доходности номеров зарегистрирован в странах Южной Европы. Особенно плохо обстояли дела в Афинах и Лиссабоне - городах, которые в 2004 г. стали столицами крупнейших спортивных событий - летних Олимпийских игр и чемпионата Европы по футболу соответственно. Однажды "выполнив план", эти города уже просто не в состоянии поддерживать высокий уровень загрузки гостиниц. Страдают от недогрузки и гостиницы в ряде городов Испании, продемонстрировавшей в итоге весьма скромный (1,3%) рост доходности номеров.
Исполнительный директор HotelBenchmark Джулия Фелтон отмечает, что в текущем году гостиничный рынок будет развиваться. "Так как темпы роста ВВП ожидаются невысокие, то и рост доходности номеров будет скорее поступательным, нежели значительным, - отмечает Фелтон. - Наиболее перспективные регионы развития гостиничного сектора - Южное Средиземноморье и ЦВЕ: в этих странах продолжается расширение бизнеса и растут турпотоки. Вместе с тем возрастет заполняемость отелей в Италии и Германии - главным образом благодаря зимней Олимпиаде и чемпионату мира по футболу".
Впрочем, Москва также продолжает демонстрировать заоблачные темпы роста гостиничного рынка: вот уже шестой год подряд (исключая 2003 г., когда рост стоимости номеров составил 9%) рост стоимости номеров в московских отелях выражается двузначными числами. В этом году средняя стоимость номера в московских отелях достигла 240,91 евро, что выше, чем в среднем по Европе. Доходность номеров в столичных гостиницах возросла в 2005 г. на рекордные 30,4%.
Проблема столичной индустрии гостеприимства заключается в том, что из 35 000 московских гостиничных номеров лишь 8000 (всего 22,9%) соответствуют международным стандартам. Несмотря на это, закрытие значительного количества отелей категории "3 звезды" спровоцировало в 2005 г. грандиозный (35%-ный) рост стоимости гостиничных номеров. Это, в свою очередь, увеличило доходность номера на 30%. "Недостаток отелей ведущих международных сетей и постоянно растущий спрос провоцируют дальнейший рост средней стоимости проживания", - констатируется в исследовании Deloitte.

Мегаполисы: гостеприимные и не очень
В целом гостиничные рынки в Европе значительно различаются. Самым дорогим городом стал Лондон, где средняя стоимость номера составила 516,12 евро (что на 7,2% больше, чем в 2004 г.). 2-е место традиционно остается за Парижем (484,52 евро за номер, что на 6,2% выше, чем в 2004 г.). 3-е и 4-е места принадлежат Милану и Цюриху - 415,82 и 375,99 евро за номер соответственно.
Замыкают таблицу Варшава (средняя стоимость номера - 104,5 евро), Лиссабон (121,2 евро за номер) и Афины (132,1 евро за номер).
На дороговизну лондонских отелей не повлияли даже террористические атаки, отмеченные после объявления о том, что Лондон стал столицей Олимпиады-2012. Хотя загрузка отелей снизилась в среднем на 1,4%, стоимость гостиничных номеров возросла на 4%. Доходность на номер составила 160 евро. Росту лондонского гостиничного рынка способствуют благоприятные экономические предпосылки (Лондон остается крупнейшим в Европе финансовым центром) и, как следствие, неиссякаемый поток туристов, который ежегодно увеличивается почти на 10%. Отели в Лондоне могли бы быть еще дороже, если бы в центре города были свободные земельные участки. Увы, их практически не осталось. Впрочем, некоторым девелоперам все-таки повезло. Например, на английский рынок приходит испанский оператор Silken Hoteles. Премьерой станет отель на 170 номеров, возводящийся в районе Aldwych (центр города). Первые отели радикального бренда Yotel c номерами, напоминающими салон самолета бизнес-класса, откроются в конце 2006 - начале 2007 г. в лондонских аэропортах Хитроу и Гэтвик, а впоследствии - и в центре столицы Великобритании. Амбициозные планы вынашивает азиатская сеть Shangri-La Hotels & Resorts (Гонконг). Уже в 2009 г. на лондонском рынке появится эксклюзивный отель London Bridge Tower Hotel под ее управлением.
Стоимость пребывания в Париже возросла в прошлом году на 6,6% - главным образом благодаря опережающему росту загрузки (на 4%). В минувшем году в Париже открылось сразу несколько отелей категории "4-5 звезд". Среди них - три бутик-отеля: Villa Malraux (29 номеров), Hotel du Petit Moulin (17 номеров) и Hotel le Sezz (27 номеров). И несколько более демократичных отелей - Express (Holiday Inn) на 115 номеров неподалеку от аэропорта Roissy Charles de Gaulle и два отеля сети Radisson SAS: Radisson SAS Hotel Boulogne (170 номеров) и Radisson SAS Val d´Europe (139 номеров) в зоне для игры в гольф на территории парижского Диснейленда.
Shangri-La Asia (дочерняя компания сети Shangri-La Hotels & Resorts) выходит и на парижский рынок. Уже в 2008 г., т. е. на год раньше, чем в Лондоне, она планирует открыть отель Shangri-La Hotel Paris (на 140 номеров). "Сырьем" для будущего отеля послужил бывший дом принца Роланда Бонапарта. Это будет первый в Париже отель класса de luxe, владеть и управлять которым будет азиатская гостиничная сеть. На парижском гостиничном рынке активно идут сделки купли-продажи. Самой громкой сделкой стала покупка отеля Plaza Vendome (97 номеров) группой Marriott за 38 млн евро. Теперь отель будет функционировать под названием Renaissance Paris Vendome. GIC Real Estate, в свою очередь, приобрела гостиницу InterContinental Paris (438 номеров) за 315 млн евро. Отель поступил в управление компании Starwood Hotels & Resorts под брендом Westin.
На московском рынке отелей сделок пока что мало. "Сегодня наблюдается инвестиционный бум в девелопменте гостиниц, но сделок по продаже отелей совсем немного, - отмечает Джеймс Корриган. - Вероятно, участники рынка выжидают более выгодного момента и просто придерживают гостиничные активы".
Еще одним сдерживающим фактором для развития гостиничного рынка Москвы, как и в Лондоне, является нехватка свободных земельных участков в центре города. "Ограниченные возможности нового строительства приводят к инвестициям в уже действующие или реконструируемые объекты. Недавно столичные власти объявили о продаже 69% акций гостиницы "Балчуг", стартовая сумма сделки - $108 млн. Многим эта цифра кажется завышенной, однако гостиница "Украина" была продана за $270 млн при начальной цене $165 млн, - считает Дамир Кафтаранов. - Гостиничный рынок сегодня настолько прибылен, что инвесторы готовы приобретать даже переоцененные активы". Сегодня Москва, как и любой развивающийся рынок, хочет снова доказать свое гостеприимство и открывает новые фешенебельные отели. Помимо уже упоминавшегося отеля Ritz-Carlton в ближайшие годы в Москве откроется сразу несколько отелей международного уровня. В конце 2007 г. откроется Novotel (220 номеров) в торгово-выставочном комплексе "Гостиный двор"; отель на месте бывшей гостиницы "Москва" (210 номеров и жилые апартаменты класса de luxe) вновь начнет работать в 2009 г. - уже под управлением элитного международного оператора Four Seasons; отель Grand Hyatt Hotel (360 номеров) в башне "Федерация" ("Москва-Сити") распахнет свои двери также в 2009 г.

Стратегии инвестирования
Стратегия успешного инвестора подразумевает дар предвидения. Успешные инвесторы, владеющие многомиллиардным состоянием, утверждают, что главное - вовремя войти на рынок, а не бросаться скупать активы той или иной фирмы, когда вокруг них уже создан ажиотаж. Таким образом, инвестировать надо в перспективные секторы рынка и компании.
В отели инвестируют известные миллиардеры, кутюрье и даже кинозвезды. Дональд Трамп, создавший целую индустрию обучения стратегиям финансового благополучия, сейчас инвестирует в строительство сразу нескольких элитных отелей. Это Trump International Hotel & Tower Chicago - 90-этажный небоскреб на берегу реки Чикаго и 50-этажный отель-кондо класса люкс в Las Vegas Strip. Инвестиции в отели во всемирно известных центрах игорного бизнеса практически всегда безрисковые.
Отель Monte Carlo Bay Hotel & Resort (Монако), номинировавшийся в категории "гостиничные и курортные комплексы" на MIPIM-2006, построен в стиле средиземноморского дворца, совмещая в себе элементы французской неоклассической архитектуры и традиционных итальянских особняков. Жемчужинами отеля являются фонтан с компьютерным управлением, висячие сады, гигантский бассейн площадью 1716 кв. м, начинающийся на территории комплекса и выходящий далеко за его пределы, и, конечно, казино.
Выгодно инвестировать и в нетрадиционные отели, например в поселки охотничьих домиков где-нибудь в глубинке, или в отели, размещаемые в зданиях, являющихся памятниками истории и архитектуры. Такие отели востребованы любителями уединенного активного отдыха и ценителями прекрасного соответственно.
Еще одно перспективное направление для развития гостиничного бизнеса - строительство гольф-курортов. Отели на территории гольф-курортов не знают понятия "сезон" - престижный вид спорта способствует значительному росту турпотока.
Все эти ключевые моменты актуальны и для России, где на сегодняшний день сложилась благоприятная ситуация для инвестирования в гостиничный бизнес. Росту гостиничного рынка в России способствуют глобальная тенденция к улучшению условий кредитования и рост конкуренции в этой сфере. Если еще несколько лет назад редкий российский банк кредитовал под приобретение объектов коммерческой недвижимости, то сегодня у финансово-кредитных структур сложились определенные предпочтения.
"Среди банков, заинтересованных в инвестициях в гостиничный бизнес, я бы отметил нашего основного партнера - Москоммерцбанк, - отмечает президент Heliopark Group Александр Гусаков. - На сегодняшний день нашей компании выделены две кредитные линии - на инвестиционные проекты, где предметом залога является недвижимость (активы), и на развитие сети под залог действующих объектов [бизнеса]. В настоящее время суммарный объем средств, которыми мы оперируем, составляет $31,5 млн плюс собственные средства и средства частных инвесторов - девелоперских компаний, российских инвестиционных фондов, которые оценивают гостиничную отрасль как одну из перспективных".
Знаменитые инвесторы также советуют не ограничиваться одним рынком. Уверенно чувствующие себя российские гостиничные операторы обращают внимание на привлекательные объекты как внутри страны, так и за ее пределами.
На днях Heliopark Group закрыла сделку по приобретению гостиницы в Германии. Это один из трех старейших отелей в зоне Баден-Бадена Bad Hotel Zum Hirsh, принадлежавший до покупки известной немецкой сети отелей Steigenberger Hotels & Resorts. Здание было построено в 1688 г. и находится в центральной части города. Уникальная особенность отеля - подведение термальных вод в каждый номер. "В ходе реконструкции, которую мы надеемся завершить к 1 июня 2007 г., мы получим отель емкостью 71-74 номера категории "4+", в котором будет SPA, - рассказывает Александр Гусаков. - Средства на реконструкцию в размере 70% от стоимости работ нам готов предоставить Drezdner Bank под 5,5% годовых".

Инвестиции в бренды
Впрочем, инвестировать можно не собственно в отель, а в имя или бренд. В этом году на российский гостиничный рынок наконец-то пришла сеть Best Western. Право на использование бренда получила российская компания "Сити-Отель". "Заявки на участие в международном тендере подали семь компаний. Конкурс был закрытым, имена участников не разглашались, - рассказывает Дамир Кафтаранов. - В тендере участвовали не только отечественные, но и иностранные компании, планировавшие выйти на российский рынок. В рамках конкурса мы предоставили детальный план развития сети гостиниц Best Western в России. Наше видение бизнеса, потенциал развития и план развития индустрии гостеприимства в России показались представителям Best Western наиболее перспективными и убедительными. Представленный нами бизнес-план был рассмотрен и одобрен советом директоров Best Western. К моменту тендера у нас были собственные участки для строительства гостиниц, по нескольким проектам уже велись работы".
Бытующее среди отдельных участников гостиничного рынка мнение о том, что франшиза ограничивает возможности развития отеля, не единственное. "Работа по франшизе подразумевает четкое соблюдение стандартов оборудования гостиниц и предоставляемого сервиса. Мы берем на себя обязательства соблюдать стандарты оснащения отелей, принятые в Best Western, - говорит Кафтаранов. - Речь идет о фиксированной площади общественных зон, оснащении гостевых номеров и ванных комнат, интерьерах и техническом оснащении здания. С одной стороны, это ограничения, а с другой - проверенные технологии, успешно используемые в отелях по всему миру. Однако решения о дальнейшем развитии компании или открытии нового отеля мы принимаем независимо от Best Western".
Если одни российские компании покупают франшизы, то другие их продают. "Долгосрочной перспективой Heliopark Group является желание занять как можно большую долю рынка, - говорит Александр Гусаков. - Мы хотим развиваться и создавать продукт. Есть определенные стратегия и тактика. Например, мы хотим управлять чужими объектами, планируем продавать франшизу. Так, с гостиницей "Приморская" (г. Сочи), которой мы управляли два года, мы расторгли договор аренды, продав им франшизу".

Елена Шувалова