Что такое апартаменты на самом деле, мало кто понимает. Между тем этот вид недвижимости, как и всякие другие, имеет свои характеристики и виды. Что самое примечательное, уже в ближайшее время на столичном рынке дорогого жилья появится много действительно интересных вариантов именно в этом его сегменте.

Роскошь во временное пользование

Надо признать, что апартаменты в нашей стране имеют номенклатурное прошлое. В советскую эпоху ими пользовались в основном иностранные представители или (значительно меньше) наше чиновничество высокого ранга. Так что никто и не озадачивался развитием этого особого по цене и качеству элитного жилья.

По мнению Ольги Богородицкой, руководителя отдела московской элитной недвижимости компании Knight Frank, на Западе апартаментами называются все элитные квартиры, подпадающие под определение «роскошных». В России – это жилье, собственник которого не может быть в нем зарегистрирован. Он может приобрести такое жилье для сдачи в аренду или для проживания. Стало быть, заинтересованность в нем могут проявлять те, кто уже имеет квартиру и регистрацию в столице.

Разновидности и характеристики апартаментов перечислила Марина Смирнова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International. На ее взгляд, таких разновидностей четыре. Первая: апарт-отель, в котором апартаменты представляют собой гостиничные номера и сдаются в аренду (краткосрочную – от суток или долгосрочную – до года) с соответствующим набором услуг (уборка, смена белья, охрана, питание и т.д.).

Вторая: доходный дом, где апартаменты-квартиры сдаются в долгосрочную аренду без комплекса услуг. Третья: кондоминиум-отель. В таком отеле апартаменты продаются в собственность третьим лицам, которые затем могут использовать их для собственных целей (проживать, например) или передать в аренду гостиничному оператору. В последнем случае эксплуатация этих «жилых единиц» осуществляется по схеме обычного апарт-отеля. Четвертая: апартаменты продаются в собственность третьим лицам как квартиры для постоянного проживания.

Иностранный легион

Первый вариант – квартиры в апарт-отеле – также называют сервисными апартаментами. Говоря об их особенностях, Надежда Фолина, специалист отдела консалтинга компании Jones Lang LaSalle, отмечает, что до недавнего времени основными их арендаторами являлись представители иностранных компаний. Снимая жилье на длительный срок, проживающий, таким образом, устраивается почти по-домашнему, и все вопросы обслуживания для него решаются автоматически. Апартаменты обходятся значительно дешевле, чем гостиничные номера такого же класса, за счет увеличения срока аренды и сокращенного набора услуг (скажем, уборка персоналом производится не каждый день, а через день и т.п.). Для иностранных компаний такая форма аренды гораздо предпочтительнее еще и потому, что обслуживание в подобных гостиничных комплексах производит привычный для них оператор, а оплата осуществляется по безналичному расчету.

В качестве подобного примера Надежда Фолина приводит поселок дипкорпуса «Покровские холмы» (управляющая компания «Хайнс»), поселок «Росинка», а также городские комплексы «Парк Плэйс», «Донской Посад». Конечно же, главным оператором обслуживаемых апартаментов здесь является ГлавУПДК (Главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса при МИД РФ), которое уже более восьмидесяти лет работает на рынке аренды квартир для иностранцев. Клиенты управления – более тысячи представительств иностранных компаний и полторы сотни посольств.

В последнее время, отмечает Надежда Фолина, интерес к апартаментам все чаще проявляют и отечественные компании, в основном сырьевые, телекоммуникационные. Соотношение спроса между иностранными и нашими компаниями в последнее время достигает уровня 3 к 2, в то время как долгие годы оно составляло примерно 4 к 1.

Квартиры… в гостинице

По информации Кnight Frank, в ближайшие несколько лет в столице будет построено несколько зданий, где предполагается размещение апартаментов. Прежде всего, в отеле на месте снесенной гостиницы «Москва», в комплексе «Кремлин сайт» на Софийской набережной (и тем, и другим будет управлять гостиничный оператор Four Seasons).

В «Кремлин сайте» будут как гостиничные номера, так и жилые апартаменты. Первые будут сдаваться в аренду через оператора Four Seasons. Собственники жилых помещений будут жить в них сами или сдавать, но уже через агентство.

Сложно назвать цену на жилые апартаменты, полагает Ольга Богородицкая, поскольку пока на рынке нет массовых предложений. Они появятся только в следующем году. Но стоимость квадратного метра в них не будет существенно отличаться от квадратного метра в элитных квартирах. «Согласитесь: пентхаус с видом на Кремль, – задает резонный вопрос она, – не может же стоить дешевле только потому, что в нем нельзя оформить постоянную регистрацию?»

Недавно стало известно о намерении авторов проекта «Русский авангард» отдать под апартаменты определенную часть жилого комплекса. А вот компания MIRAX GROUP апартаменты с последующим оформлением в собственность в строящейся башне «Федерация» уже продает. Цены, правда, не оглашаются.

Валех Рзаев, руководитель дирекции маркетинга Группы компаний «КРТ», называет ориентировочную цифру – $30 тыс. Такой может быть стоимость квадратного метра апартаментов в жилом комплексе «Эолис», который возведет «КРТ». Как известно, он станет частью «Золотого острова», что напротив Кремля. «Эолис» разместится рядом с проектируемым гостинично-развлекательным комплексом «Кремлевское созвездие». Приватность проживания в нем будет соблюдена, однако соседство «Созвездия» позволит жильцам в полной мере воспользоваться еще и всем спектром гостиничных услуг.

Стоит напомнить, что в состав элитного жилого комплекса войдут три группы помещений. Внизу – двухуровневые maisonette с отдельным входом и своим участком земли; сверху – пентхаусы площадью от 400 кв.м, имеющие террасы. Квартиры-апартаменты разместятся в середине. Они будут представлять собой помещения свободной планировки площадью от 200 до 400 кв.м. Разделять их будут общественные зоны, оформленные как зимние сады.

По мнению Марины Смирновой, несомненно, сегодня для инвестора наиболее привлекательна (с точки зрения снижения рисков, связанных с эксплуатацией комплекса апартаментов на рынке, и возврата инвестиций) продажа: в таком случае компания снимает с себя заботу о дальнейшей судьбе комплекса, а вырученные от продажи средства идут на погашение кредитов, возврат инвестиций.

Что же касается упомянутых кондоминиум-отеля, апарт-отелей или доходного дома, то они пока не характерны для нашего рынка. Тем не менее, застройщики все чаще включают в концепцию именно апартаменты, а не квартиры, поскольку это освобождает их от необходимости платить долю города и прочих обременений по проекту. И коль эта тенденция продолжится, то мы станем свидетелями развития и укрепления нового для нас сектора недвижимости. 

Источник: Элитная Недвижимость, miridom.ru