Крупнейшие московские инвестиционные и девелоперские компании столкнулись с проблемой визирования столичными властями разрешительной документации на проекты строительства

Как стало известно Ъ, компания "Сити-отель", развивающая в России сеть трехзвездных гостиниц под брэндом Best Western, изменила концепцию застройки в Москве: помимо отелей на собственных площадках "Сити-отель" построит офисные комплексы общей площадью более 400 тыс. кв. м. Это увеличит общую смету проектов до $1 млрд, однако эксперты рынка недвижимости называют новую схему логичной. Проблемы с получением разрешений на новые проекты, с которыми столкнулись столичные девелоперские и инвестиционные компании, позволят "Сити-отелю" быстро найти соинвесторов и заработать на росте цен на коммерческую недвижимость.
В апреле этого года после трехлетних переговоров "Сити-отель" получил франшизу на Россию крупнейшей американской сети Best Western и заявил о намерении построить более 40 гостиниц (14 из них – в Москве). Теперь концепция проектов изменилась. "На каждом участке в Москве помимо отелей Best Western предполагается офисная составляющая, по 30 тыс. кв. м каждая",– рассказал Ъ гендиректор "Сити-отеля" Дамир Кафтаранов. Компания построит 14 офисно-гостиничных комплексов общей площадью более 500 тыс. кв. м с объемом инвестиций около $1 млрд. "Каждый проект площадью около 40 тыс. кв. м будет состоять из двух корпусов: гостиницы на 150-200 номеров (8-10 тыс. кв. м) и офисного комплекса класса А",– сообщил гендиректор "Сити-отеля".
"Сити-отель" создан в 2003 году. Владеет более чем 40 объектами недвижимости и земельными участками в ряде регионов России. Президент компании Николай Шеховцов является одним из ее основателей и совладельцев. По данным компании, предполагаемый доход от инвестиционной деятельности в 2006 году составит $100 млн. Столичные проекты "Сити-отеля" входят в генеральную схему размещения гостиниц в Москве до 2010 года.
С начала года крупнейшие московские инвестиционные и девелоперские компании столкнулись с проблемой визирования столичными властями разрешительной документации на проекты строительства. "За последние полгода было заморожено большое количество проектов",– говорит эксперт компании "Тактика-Инвест" Павел Шишкин. "Лично я за последние месяцы неоднократно сталкивался с ситуацией, когда топ-менеджеры ряда крупных компаний, построивших в Москве свыше десятка 'знаковых' объектов и не испытывавших ранее проблем с получением разрешительной документацией, в один голос говорят об одних и тех же проблемах",– добавляет ведущий эксперт по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов.
Участники рынка говорят о том, что такая ситуация с визированием документации на рынке коммерческой недвижимости сложилась после того, как осенью прошлого года в аппарате Юрия Лужкова появился новый советник Александр Рябинин. Без его визы мэр не подписывает ни один инвестконтракт. Слова девелоперов подтверждают и чиновники правительства Москвы. "Это человек с огромными полномочиями,– говорит сотрудник Комплекса архитектуры, строительства и реконструкции города.– По его мнению, тендеры по распределению участков в Москве были проведены некорректно, а ряд компаний не прошли все стадии оформления при получении площадок". Сам Александр Рябинин от комментариев отказался, заявив, что готов отвечать на вопросы Ъ лишь с разрешения Юрия Лужкова.
До осени прошлого года Александр Рябинин никогда не работал в правительстве Москвы, однако хорошо знаком с рынком недвижимости. В 1994 году он стал одним из руководителей ГУП "Управление экспериментальной застройки", которое стало в Москве одним из пионеров монолитного строительства. Кроме того, господин Рябинин принял участие и в развитии проекта "Москва-сити". До 2002 года в ОАО "Сити", управляющем проектом, ему принадлежало 6,09% акций. По данным участников рынка, осенью 2002 года Александр Рябинин продал свою долю компании "Сивест", аффилированной с группой SPI Юрия Шефлера. В SPI неофициально подтвердили эту информацию.
Юрист Swiss Realty Group Дмитрий Раев отмечает, что для изменения концепции строительства инвестор также должен пройти ряд согласований в правительстве Москвы. "Впрочем, компаниям, участвующим в программах столичных властей, согласовать изменения в своих инвестконтрактах значительно проще",– говорит он. По этой причине эксперты рынка называют придуманную "Сити-отелем" новую концепцию строительства логичной. Ее перспективность признают и крупные игроки гостиничного рынка. "Не исключено, что мы также будем рассматривать подобные варианты строительства",– говорит гендиректор "Азимут Менеджмент Групп" Сергей Лысенков.
Проблемы столичных девелоперов позволят "Сити-отелю" легко найти соинвесторов под свои проекты. Дамир Кафтаранов подтвердил, что его компания действительно собирается привлекать партнеров для строительства. А источник, близкий к компании, уточнил, что соинвесторам будет предложено войти в проект на условиях 50/50. "В результате после сдачи объекта в эксплуатацию 'Сити-отель' получит гостиничную составляющую и часть офисных площадей, которые потом реализует по своему усмотрению",– рассказал собеседник Ъ.
При этом эксперты рынка уверяют, что нынешние проблемы застройщиков вызовут скачок цен на коммерческую недвижимость в 2008 году. "Заморозка инвестконтрактов приведет к резкому сокращению предложения на рынке уже к 2008 году, а следовательно, и стремительному росту цен на офисные площади – более 15% в год и выше",– утверждает Максим Жуликов из Penny Lane Realty.